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战略聚焦显优势:新希望地产1-7月权益销售同比增66%

“三道红线”和“集中供地”正在改变行业规则,房地产企业如何在不确定性中实现稳步成长?如何在行业利润快速下滑而土拍依然火爆的市场保持战略定力?新希望地产给出了一种解题思路。 

据克而瑞统计,2021年1-7月,新希望地产销售业绩远超去年同期。其中,全口径销售业绩749.6亿元,同比增长83.2%;权益销售额354.2亿元,同比增长66%。而据公司公开披露信息显示,其有息负债仅365.48亿,在行业中出于降低水平,且三道红线连续3年绿档。 

作为一家坚持“战略聚焦、精耕城市”的房企,新希望地产财务指标持续优化,蓝筹价值正逐步显现。

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“战略聚焦”下的增长机遇 

一份来自克而瑞的研报显示,集中供地下,在热度较高的杭州、深圳、厦门等城市,出让地块的地房比多在70%以上,盈利空间较小,尤其是再考虑竞配建等因素之后,部分项目盈利都存在问题。 

不过,一些始终坚持深耕战略的企业,却在这波行情中走出了属于自己的独立曲线。据克而瑞数据显示,区域深耕型房企在竞争中优势凸显,如龙光集团、时代中国、越秀地产、合生创展在大湾区的土储规模均超过半数。龙光2020年全年业绩增速更是达55.9%。 

对于新希望地产而言,坚持“战略聚焦”策略与坚定的执行力则是其业绩逆势提速增长的关键。 

新希望地产在发展之初就确立了“战略聚焦”策略,即坚持深耕城市群和都市圈的新一线、强二线城市。新希望地产至今仅有15个城市公司,全部为城市群、都市圈中的优质城市,这些城市能极高、经济实力强,人口持续流入,房地产市场健康度非常高。而对新城市的进入速度,新希望地产一贯保持谨慎稳健的风格。据介绍,每一个新进城市,均提前研究2-3年时间,经过数十次的土地参拍和内部研判,在确保熟悉城市政策、市场的基础上才考虑拿地,把新进城市的开发风险降到了最低;已进入城市则是选择1-2个优势板块实现从深耕到精耕,正是因为对城市和板块市场与客群的充分深刻理解,新希望地产至今无一亏损项目。 

新希望地产2021年1-7月仅获地13宗,权益金额140余亿元,相较于去年250余亿元拿地金额仍有较大距离。记者梳理后发现,140多亿的土地支出中,仅新希望武汉华中区域总部产城项目就占了52亿,南京、徐州合作摇号获地达6宗。在竞争激烈的杭州,仅获取了一宗26亩的小地块,也是杭州少有的没到熔断自持的地块。而在大本营成都,首次集中供地居然颗粒无收。相关人士告诉记者,新希望地产对利润率、自有资金回报率和价格的可实现性有着严格的控制,对自持租赁性用房测算较为保守,所以上半年拿地多以摇号和产业获地,至今没有一宗地竞自持。 

另一方面,集中度攀高、土地竞拍激烈的背景下,合作也成为房企控制风险、降地价、保持规模增长的重要方式。当然,合作较多也会降低收入权益比。新希望地产1-7月权益比仅47.2%,低于50%。记者采访了相关负责人,据了解,新希望地产内部早已取消对全口径销售额的考核,只关注权益后收入与利润。也就是说,合作仅仅是其实现有质量增长的路径,而不是增加全口径销售规模的手段。 

作为联合拿地的受益者,新希望地产早已深谙此道。新希望地产的联合拿地多为公开市场,这种联合意味着土地成本的降低、利润的提升,从而也降低了风险。尤其是熔断后的摇号,联合意味着获地概率的大幅提升,往往是实力相当、理念接近、合作口碑好的优质房企强强联合、优势互补,更能获得1+1>2的效果。复盘新希望地产近几年的合作对象,不仅包括了行业头部房企如万科、融创、华润等,还有以区域起家稳扎稳打至全国性典型房企的如金茂、滨江、卓越、美的等。 

 

低负债 连续三年绿档 

三条红线出台以来,给房地产行业却带来了巨大的影响与改变,靠负债驱动发展的时代成为过去。未来如何调整优化债务结构,也成为了当前环境下的一大重点。 

据克而瑞数据显示,99家典型上市房企总有息负债规模增速近几年呈现持续下降的趋势,三条红线出台后更是断崖式下跌。2020年末99家房企的总有息债规模为77919亿元,相比2019年仅增长5%,相比2020年上半年末,更是下降1%。其中,有28家房企的总有息负债同比呈现下降,有32家同比增速不高于15%,两者占比达约61%(2019年该比例为54%)。可见,越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。 

从具体房企来看,2020年在99家重点房企中,有52家房企的长短期债务比出现不同程度的改善,其中融创、佳兆业、荣盛等房企,不仅控制了总有息负债规模的增长,债务结构也优化显著。 

以新希望地产为例,在“三条红线”指标上表现优秀,连续3年均达到绿档标准,其有息负债率更是处于行业低位。 

2020年末,公司剔除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率66.0%、非受限现金短债比为1.94;其中,资产负债率同比下降2个百分点,净负债率同比下降16.9个百分点,财务表现健康稳健,在当前调控下未来发展具有优势。 

单从负债结构来看,含应付票据在内的有息负债作为刚性负债,金额仅为365.48亿元,在负债中占比为32.81%,在行业中处于较低水平。预收款项达469.93亿元,占比42.19%。公司预收账款在未来并无偿付本金义务,将在2021-2023年转结为营业收入。应付合作方、联营企业等往来款项178.01亿,占比为15.98%,将随着项目的销售、回款、交房、分红等逐步消除。 

随着房地产行业底层逻辑发生变化,新希望地产不以规模为导向,一边狠抓销售回款、产品品质与精益管理,一边严控投资节奏与质量,在严格把控风险的前提下实现有质量的增长,为后续的稳健发展和成功穿越周期奠定了良好基础和先发优势。