又一次在观点商业年会上见到张刚，多了几分熟悉的感觉。他没什么变化，还是一如既往充满对商业地产的热情。 

过去这一年，疫情下的市场大环境阴晴不定，年会聚焦的话题也由商业地产的窗口期演变成疫情之下商业地产何去何从，“变”与“不变”成为争论点。 

根据张刚的分析，疫情大考中，商业的变革正在加速，尤其是对商业结构和内容的重构，而线上线下加速融合的影响亦是显而易见。 

于蓝光文商旅而言，在大战略方向发生变化的基础上，仍然坚守着初心。张刚始终认为，商业更多涉及的是服务、管理、运营，这是万变不离其宗的核心，不管疫情带来什么变化。 

蓝光文商旅现在的核心已确定为“文化+商业+旅游”。

另辟蹊径 

张刚解释称，“文化+商业+旅游”其实是代表了一种跨界思维，因为现在单纯就文旅谈文旅、就商业谈商业、就旅游谈旅游，会比较狭窄。” 

蓝光文商旅想要抓住的，是新一轮消费群体、消费结构变化的机遇。 

“目前，在国内细分市场当中，只有蓝光文商旅整合这么多的不同产品线，涵盖商住、办公、商业、文旅全产业链。”张刚说，这更像一种新的商业模式，区别于传统逻辑意义上的模式。 

根据介绍，目前蓝光文商旅有八大产品线，其中商业部分，主打的产品线是“耍街”开放式街区，也有蓝光广场这一类社区型购物中心和区域型购物中心，而商办部分，联合办公产品“量子星”是代表之作。此外，蓝光文商旅还涉及酒店、专业市场、公寓、体育、文旅、教育等业态。 

但不同商业形态的跨界整合并不容易，如何做到协调发展是难点所在。蓝光文商旅则是另辟蹊径，用全周期资产管理的逻辑来管理不同类型产品。 

张刚称管理的逻辑是一样的：“存量时代当中，会更关注于从前期的投资，最后到资本有效的退出，资产管理不仅仅是资产和资本的联合剂，更多的是一种改良剂。” 

他还由此提及生态圈概念，从项目整体定位到品牌、场景，再到内容，最后到商品，再反向观察对于社群的影响和变化，“目前商业是数字化的生态体”。 

而蓝光文商旅打造的ACP线上系统便涵盖了商业地产全周期资产价值管理中的每个纬度，从商业地产投资、融资，到开发、管理，以及最后退出。可以窥见，更多是“商管+资管”逻辑。 

这之中，商业资产管理的核心又是什么？张刚提出：“所有的商业是要服务于消费群体的，没有消费群体的商业，只能是无用商业。现在是以实体商业为核心做线上线下整合，归根结底必须要形成清晰的特色，并且这种特色是被消费者所接受、认可的，这是做商业资产管理的核心。”

价值体现 

以小见大，蓝光文商旅最大的心得就是对复合性商业综合体有完整、系统的解决方案。张刚称：“商住地块进行合理配比需要考量的因素，既要符合区域的、市场潜在的消费容量和消费需求，又要预想投资能否最终顺利退出。” 

他以昆明中铁云时代耍街项目为例：“就是把耍街元素植入进去，让商业能够作为住宅发展的引擎，而非原来的先做住宅后做商业，商业先发力会对住宅形成非常强的价值支撑。” 

在张刚看来，不管是在一二线城市，还是新三线城市，对于新区、生地的住宅开发项目扩展，商业价值支撑变得尤为重要。 

另一方面，ACP系统亦是蓝光文商旅轻资产能够得以快速发展的利器，张刚形容其为“如虎添翼”。 

自启动轻资产输出以来，蓝光文商旅在全国已落地超过60个项目。通过ACP系统植入，解决了合作双方信息不透明的问题。张刚对此表示：“ACP系统既是自用，合作伙伴也在用，合作伙伴的商家、消费者还可以用，解决了四方问题。” 

他多次提及，ACP系统最大的特点是共享服务。 

轻资产扩张过程中，蓝光文商旅期望的是将合作项目打造成为“非常好的作品”，真正体现商业价值。 

据张刚透露，更多的类型还是聚焦在城市更新的纬度。他指出，城市更新的操作难度比普通项目要高得多，城市更新项目都是“行活”，或者更高阶的操作方式。 

目前，蓝光文商旅同步推进的有不少城市更新项目，成功案例包括上海虹桥量子星项目等。 

与此同时，轻资产推进方面，蓝光文商旅也一直寻求对接资本市场。张刚表示，现在正在操盘的几个项目，期待明年在资产证券化方面还会有所斩获。

于今年7月9日，招商财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划资产支持证券成功设立，总规模10.65亿元。 

该办公物业类REITs资产支持专项计划的底层资产为上海虹桥世界中心，蓝光文商旅用了一年半左右的时间，从项目改造到最后实现退出操作，用时非常短。 

按照张刚的分析，商业地产不管是开发周期还是改造周期，相对住宅而言都会略长一些，而开发周期结束之后，会有一个市场培育期，所以要经过两个阶段，最后项目经营成熟以后，达到一定资产收益率，再把项目推向资本市场。 

“商业地产进行类REITs、CMBS等资产证券化操作，都必须要有健康、持续、稳定的现金流，这是核心。”他一直强调。