它所在的地段几乎位于城市的边缘，板块也不算成熟，产品更是平平无奇，但它清水房的挂牌价可以稳定在3－4万元／平，媲美金融城，吊打攀成钢。而其近期的清水成交价，也高达2.8-3.5万元／平。

这个楼盘就是天投·北鑫苑。

如果我们深入研究它，就会发现这种“逆天”的背后就四个字：兴隆湖北。

众所周知，兴隆湖周边其实并不缺项目，从龙湖·天境、龙光·天瀛到鹿溪樾府，精装单价都只在2-2.5万之间，且多数时候还要顺销。为什么仅仅多了一个“北”字，市场差异就变得如此巨大？

兴隆湖北究竟蕴藏着怎样的秘密？

就在昨天，同样位于兴隆湖北的德信弘阳·湖畔云璟项目取得了预售许可证，推出面积169-189平（另有少量顶跃）的精装大平层共计188套，预售价格为26413-33777元/平，含3778元/平的精装。

这个项目与天投·北鑫苑（北区）处在同一纬度上，且直线距离仅约800米，所能享受的景观、配套也基本一致，因此，我们不妨通过德信弘阳·湖畔云璟，一窥兴隆湖北的秘密，看看它到底算不算物有所值？

01地段 & 配套 

德信弘阳·湖畔云璟位于天府新区兴隆湖北岸宝塘三街518号，南面直线距离约500米就是规模高达5360亩的兴隆湖（水域面积约4500亩），而北面一路之隔，就是占地面积约3800亩的鹿溪河生态湿地（水域面积约415亩），周边有天投·北鑫苑、中建·华府锦城等楼盘，属于兴隆湖板块中发展最早、目前也最成熟的区域兴隆湖北

德信·湖畔云璟项目区位图 

这里涉及到两个概念，一个是兴隆湖板块，一个是兴隆湖北。 

然而，2020年之前的兴隆湖板块几乎是零供应，所以兴隆湖板块究竟好在哪里，和天府新区其它板块比孰优孰劣?

大家似乎隐隐有一种感觉：兴隆湖板块很强大，但又说不出来哪里强大。 

这里，我简单说说我的看法。 

第一、不要用房地产思维去解读兴隆湖。 

兴隆湖是一个高端产业板块，它落地了包括清华、北大、川大、斯坦福等高校的创新基地；中科院成都分院、光电技术研究所、诺基亚全球研发中心、华为鲲鹏超算中心、核工业西南物理研究院等研究中心；中国兵器激光科技创新基地、中铁轨道研发设计中心；世界首个独角兽岛等。

独角兽岛效果图

这里，就是成都抢占高端新兴产业的战略桥头堡；这里的人才，是成都这座城市的宝贵财富。所以，我们会为他们配套5000多亩的生态湖泊，让他们在最好的环境下工作生活；所以，我们会把天府新区最好的教育资源放在这里，让他们的子女获得最优质的教育。

这就是兴隆湖板块看起来很强大的原因。

图片来源：四川知道 

第二、兴隆湖板块并不以房地产开发和集中居住作为主要功能。 

从这一点上看，它和金融城、攀成钢、大源、甚至天府新区其它板块都有本质区别。兴隆湖的住宅开发用地仅占10%，而可对外销售的仅约4%，这就导致一方面它无法形成商品房“抱团扎堆”的板块感。 

总之，兴隆湖论实力，可以谁都不服，但它的身份不允许它过于商业化。 

基于上述原因，兴隆湖板块可对外发售的住宅项目少之又少，而这当中，又以兴隆湖北资源更好、条件更优。 

首先，景观资源更好。 

兴隆湖虽大，但真正一线临湖的100%是公共建筑、产业办公或商业业态，这是为了让城市湖泊这种极其优质的资源最大限度的公共化，而不是私有。因此，兴隆湖板块内绝大多数的楼盘，跟兴隆湖是没有半毛钱关系的。唯有兴隆湖北的少数几个楼盘，中高区以上的楼层可以越过低矮的公共建筑，远眺兴隆湖湖景，而且是南向观湖。 

不仅如此，兴隆湖北的北侧，隔着一条20米宽的科学城北路，就是3800亩的鹿溪河生态湿地，与之隔河相望的，就是天府新区的CBD。这种观感，按黄曦的话来说就是：“在上海外滩隔着黄浦江看陆家嘴的即视感”。

兴隆湖北鸟瞰效果图

而这种南看湖，北临河，既享受无敌自然景观，又有CBD城市景观的房子，这里认第二，成都应该没人敢认第一。 

其次，轨道交通更强。 

兴隆湖板块在配套上最大的短板，是地铁。 

当然，这里主要说的是住宅供应相对集中的兴隆湖东。所以，拥有地铁的兴隆湖北，就成为了整个兴隆湖板块交通条件最好的区域。 

以德信弘阳·湖畔云璟的坐标为例，在周边已经开通的1、6、18号线中，距离最近的是地铁18号线兴隆站，距离大概850米。而且地铁18号线站点少，速度快，是连接高新南区、天府新区和东部新区的一条线路，可以说实用性非常高。 

道路交通方面就不用提了，天府大道和梓州大道是主要的城市纵向干道，与武汉路、广州路、科学城北路和科学城中路等四条横向道路，构成了方面快捷的交通网络。 

第三，学区优势明显。 

由于实行多校划片政策，所以原则上天府新区是没有学区房概念的。其中，德信弘阳·湖畔云璟属于E校区，目前该校区只有一所公立小学，那就是天府一小。据教育界业内人士透露，这所小学在天府新区的公立小学中是名列第一的，由成都五朵金花之称的实验小学领办。而北鑫苑能卖到3W＋，天府一小功不可没。 

当然，随着未来三根松小学等E区其他公立小学的建成投入使用，一定会执行多校划片政策，入读的不确性会增加，但在德信弘阳·湖畔云璟东侧650米处，还有一所天府中学，这是一所9年制的私立学校，学费不菲。据教育界人士说，这也是整个天府新区最好的私立学校。幼儿园方面，有天府实验幼儿园，就在天府一小的旁边；另有天府十幼，与德信弘阳·湖畔云璟一街之隔。

天府中学，2021年9月即将开始招生

总之，德信弘阳·湖畔云璟所在的兴隆湖北，可以说拥有天府新区最优质的教育资源，无论公立还是私立，这一点上真的太强了。 

第四、供应最为稀缺。 

兴隆湖北还有一个特点，就是供应稀缺。整个片区有且仅有的商品房有四个，其中大家熟知的北鑫苑是一个，还有一个中建·华府锦城，这两个楼盘早已售罄，只有通过二手市场交易。而新房，目前在售，就只有德信弘阳·湖畔云璟；剩下还有一个项目是成都永慧（秦皇帝锦开发商）待开发的52亩商住用地。 

最后，生活配套无忧。

生活配套方面，德信弘阳·湖畔云璟自带约7100平的社区底商，满足基本生活问题不大，大型商业方面，西侧1.5公里有天投集团打造的财富中心，附近还有希尔顿欢朋酒店，同时，天府新区CBD的大型商业集合大悦城、保税商业中心等，也都在2.5公里直线距离内。

德信·湖畔云璟周边配套示意图 

医疗方面，华西天府医院、天府华西牙科医院都坐落在兴隆湖西侧，直线距离约3公里内，此外还有省第二人民医院、UPMC国际医院、华西第二医院健康管理中心等。 

综上我们不难看出，兴隆湖板块虽然不是以居住功能为主，但它强大的生态环境和顶级的学区资源，一定充满着巨大的吸引力。而兴隆湖北在整个兴隆湖板块中位置最优、景观最好、配套齐全，且供应极少，这就注定了它只会属于少数人。 

目前整个兴隆湖北仅有4个楼盘，且2个已经售罄。在这4个楼盘中，德信弘阳·湖畔云璟极有可能是最好的一个项目。这里简单提一句，德信和弘阳是两家开发商，大家可能都不熟悉，其中德信是杭州开发商，据称与绿城、滨江并列“杭州三甲”；而弘阳是南京开发商，在全国开发商中名列前50强。 

湖畔云璟这个项目目前是由德信在操盘，从我了解到的信息来看，产品力还是不错的，有杭派开发商的一贯水准。因此，这个项目极有可能会是兴隆湖北产品力的天花板。

02产品 & 规划

2020年5月，德信以楼面价17299元/平＋1%无偿移交的代价，从十多家开发商中脱颖而出，竞得湖畔云璟这块42.65亩的商住用地，再加上要求配建的市政设施用房、绿地以及市政道路等，其实际成本约为18000元/平。

从土地指标看，42.65亩的规模中规中矩，容积率2.5也比较中庸，另有不高于15%的商业占比。而土地形状方面，整体还是比较方正，布局还是比较从容。

德信·湖畔云璟总平示意图

从平面图上看，项目一共有9栋住宅，均为2梯2户的高层建筑，其中北侧的5栋为17F，可以北向俯瞰鹿溪河生态公园和远眺天府CBD地标群；而南侧的4栋为25F，其“中高区”楼层可以南向眺望兴隆湖，而高区楼层甚至可以实现南北双向观景。所有住宅加在一起，共有355套房源。 

整个规划布局有三个地方值得大家注意： 

一是南高北低的设计。 

作为一般的建筑设计，往往会选择北高南低，这样其实更有利于日照采光，也更符合风水学一些。但湖畔云璟为什么一反常态作了相反的设计？恐怕还是为了实现景观效果的最大化。

德信·湖畔云璟夜景鸟瞰图 

从上图我们可以看出，项目南向看兴隆湖，但前面有部分公共建筑的遮挡，因此只有中高区楼层才能看得到，所以做出4栋25F的建筑，是为了能够让更多房源看到兴隆湖；而北侧面向鹿溪河并没有任何遮挡，因此设计了5栋17F的建筑，一方面可以保证绝大多数房源都能看到鹿溪河景观，同时也能让背后25F建筑的高区部分，实现双向观景。 

二是钻石对称的设计。

整个项目在规划布局上具有很明显的中轴对称特征，如果算上最南侧的少量商墅，其整个地面布局是呈“钻石型”的，让整个小区在布局上具有一定的仪式感。 

三是底商下沉的设计。 

项目外围其实还有一圈“底商”，但得益于地面作了抬高处理，因此底商与住宅并不在同一平面上，有效实现了商住分离，一定程度上让居住的纯粹性和舒适性更强一些。 

在建筑设计方面，湖畔云璟好歹也算是兴隆湖二线和鹿溪河一线的位置，所以必然要遵循政府要求的“建筑立面公共化”的要求，让整个城市界面更加的干净、漂亮。

德信·湖畔云璟建筑群效果图

因此，湖畔云璟在建筑设计上整体采用了现代风格，并通过弧面、曲线等造型营造出一定的未来感；材质上采用了大面积的玻璃幕墙，搭配铝板和部分铝制型材；有效增加了窗墙比，实现了立面的通透性，有利于采光、观景，视野也会更加开阔。

小区园林景观以现代森林生活剧场为主题，整体采用现代风格，形成核心中轴景观、大尺度双享环水中庭、酒店化景观展示。并且通过一层架空，实现了室内外景观一体以及尊贵的归家仪式感。整体打造一轴、双庭、多园的主题景观。

德信·湖畔云璟外立面效果图 

综上来看，湖畔云璟项目自身的先天条件还不错，土地指标和形状没有硬伤，规划布局也做到了扬长避短，建筑设计和园林景观也具有品质感，完全具备打造一个高品质社区的基础。 

03户型 & 装修 

德信弘阳·湖畔云璟的产品定位非常明确，除了极其少量的顶跃户型之外，它只有两个户型：一个169平四房两厅双卫；一个189平四房两厅三卫，这是非常典型的“再改型”产品。此外，从指标看，全2梯2户，层高3.1米，全精装交付，车位配比1:2等，也均符合再改定位。 

这里值得一提的是，湖畔云璟所有户型都采用了“端厅”设计。关于这一点，我在此前的文章中有写过，算是有利有弊。优点在于，可以实现客餐厅三面采光观景的豪华感和社交感；缺点在于会牺牲次要房间的朝向。 

而湖畔云璟的全“端厅”设计，目的是为了让更多的房源能够一线观景，所以必须减少单体建筑对土地的横向占有。 

我们来看它的两个户型。 

云影B户型：169平四房两厅双卫

这个户型就是向南看兴隆湖的户型，整体的功能和尺度都没有太大的问题，厨房是中西双厨，主卫也是四件套齐全，该有的都有；其中客厅、主卧、主卫、书房都能南向观景，中高区应该就可以眺望兴隆湖了。唯一有点遗憾的，是客厅没有实现三面采光，可能也是为了避免相邻楼栋之间的对视。 

流光A户型：189平四房两厅三卫

这就是北向看鹿溪河和CBD的户型，从户型格局上看与B户型没有本质区别，在空间感和尺度上感会更舒适一些。 

其中最大的亮点是客餐厅实现了270度采光观景；在景观和朝向的冲突中，A户型优先了朝向，将两个主要卧室套房放在了朝南的位置，更安静；而次卧、书房和厨房放在了朝北的位置，可以直面鹿溪河湿地。唯一小遗憾是有一个黑卫，但在三卫户型中算正常，可以接受。 

装修方面，因为限价的原因，湖畔云璟的装修标准只有3778元/平。三大件配置了兰舍的新风系统、东芝的中央空调系统，地暖锅炉用的是威能；卫生间配置杜拉维特面盆、浴缸，五金是高仪，符合这个精装价位的普遍配置水准。

A户型展示样板间实拍图

B户型展示样板间实拍图

04购买建议 

最后，是关于湖畔云璟的价格问题。 

根据目前公布的预售信息，湖畔云璟的预售均价为26413-33777元/平，并且因为房源较少，开发商给出优惠的可能性基本为零。 

但是，从某个角度看，它又具有一定的合理性。 

一方面，它拥有整个天府新区非常良好且稀缺的生态景观资源。南眺兴隆湖、北临鹿溪河，部分房源甚至可以双向观景，这种机会可以说千载难逢，对那些重视景观资源的购房者来说，是无价的。

德信·湖畔云璟景观视野效果图

二方面，它还拥有目前天府新区业界口碑最硬、最强大的教育资源，无论公立还是私立，都是如此。无数购房者为了五朵金花，愿意高价购买老破小，甚至挂个户口，而在湖畔云璟，则兼顾了教育资源和舒适居住。 

三方面，它周边的二手房价格已经说明了市场选择的结果。 

目前天投北鑫苑最近一套成交的四房，是2020年11月底，成交单价35715元/平，还是清水；而中建华府锦城，最近成交的一套126平的三房，单价为29916元/平，也是清水。因此，从竞品角度看，湖畔云璟在定位、产品、装修上都更具优势，所以其价格的合理性就凸显出来了。 

当然，具体在选择房源的时候，我相信湖畔云璟的个体差异会很大。例如，能够既看兴隆湖，又看鹿溪河的房源，价格一定是最贵的；而低楼层不能看到景观，或者景观效果一般的，价格就会比较便宜。 

所以，我的建议是，对景观需求不高，但对学区需求强烈的购房者，可以选择单价更便宜的房源，能有效提高购房性价比；而对于预算充足，对城市稀缺资源和生态景观占有欲强烈的购房者，则可以优先考虑双向观景的房源，以及直面鹿溪河的大户型房源。